百亿级土地上架，北京想给拿地企业让利

蓝鲸新闻11月12日讯（记者崔陆鹏）各地土拍市场正逐步通过放松各项限制，吸引开发商参拍。

据北京市规自委发布的今年第五轮拟供应商品住宅用地清单，本月共有7宗地入市供应，土地面积约32公顷，建筑规模约78万平方米。这次7宗地块中，有5宗位于“城六区”。曾在今年第二批清单中的朝阳区永安里旧改项目，此次重新“上架”。其中，有一宗特殊地块引人关注。

11月4日，位于丰台区的万泉寺村棚户区改造0024地块正式入市。该地块位于西南二环和三环之间，用地面积约6.37万平方米，建筑控制规模约17.83万平方米。

这是一宗纯住宅地块，容积率为2.8。在近两年土地供应“小而美”的主基调下，这宗建面较大、规模较大的地块格外突出。据招标书显示，该地块的起始价也达到了110.54亿元。更为重要的是，该地块并未设置地价上限，也没有设置“竞现房销售面积”等竞拍规则，也就是说，出让时将以价高者得为原则。同时，该地块也没有设置未来商品住房的销售指导价。

有观点认为，最近几次土拍的招拍挂定价，到这一宗土地放开销售定价，都给了拿地企业很大的利润空间。

实际上，这不是北京土地出让首次“让利”。某出险房企华北区负责人曾告诉蓝鲸新闻，早在2021年，首次实行集中供地时，北京就有相应的让利。

据该负责人介绍，彼时，北京土拍的规则是“限房价、竞底价、同时地价设有相应封顶”。相对其他城市，当时土地竞拍封顶价格更低一些，一般会给开发企业保留5%左右的毛利。“地价有封面、有利润空间的前提下，当时更多企业愿意甚至运用马甲在京拿地，就是为了在不确定的市场环境下，追求相对稳定的投资。“

而现阶段，让利主要是为了吸引更多房企参与拿地。

“根据中指研究院监测，9月增量政策出台后，部分热点城市优质地块热度较高。但其余地块仍多以底价成交，短期内土拍冷热不均现象仍将延续。”中指研究院分析师孟新增分析指出，尽管房企拿地信心虽有所修复，但拿地仍偏审慎，更多聚焦在优质板块。

“当前北京土拍分化仍在，土地市场回温和所处板块销售息息相关，虽然近两年北京改善客户逐步成为市场重要支撑，但销售表现好的项目仍聚焦在配套已落地的核心板块，同时该项目有较高的产品力，若所处位置一般或产品力一般的高端项目，去化仍承压。”孟新增表示，当下居民置业较为理性，若企业开发项目位置、产品力均具备，则有一定市场销售预期，从而促进土拍回温。

“不限价地块越来越多，有可能是未来北京土地市场的趋势。”某央企北方区域负责人则认为，随着土拍环节限制性措施的逐渐解除，企业参与的积极性会增加。今年年末，北京土拍市场有望出现明显升温。

同时，作为为数不多没有解开限购的城市，北京市场未来投资预期或更稳定。某全国性民营企业负责人就向蓝鲸新闻透露，目前部分核心城市楼市波动性较大，即便目前拿地开发能否搭上这波行情仍是未知数，未解开限购的城市未来市场或波动性相对较小。

亦有观点称，让利、不限价并不意味着企业间将出现激烈的竞争。“即使2021年土拍设定了相应的空间，也仍然有拿地企业出现亏损。”某北京房地产业内人士告诉蓝鲸新闻，在土地出让时留好了利润，但叠加金融政策、市场真实去化速度，部分项目的空间就被抹平了。

“北京解除‘未来商品住房的销售指导价’的地块大概率用于开发高端住宅。”据合硕机构首席分析师郭毅介绍，目前北京单价10万元以上的在售项目将近20个。

前述业内人士则透露，北京高端物业的在售量并没有想象那么低，不排除新开发项目提供新的购买需求，在去化量未真正恢复时，即使土地市场出现种种利好，参与企业大概率会保持理性。