促进房地产“止跌回稳”，财政部再次“放大招”！

房地产利好政策又得到进一步推进。

10月12日，国务院新闻办公室举行新闻发布会，财政部介绍“加大财政政策逆周期调节力度、推动经济高质量发展”有关情况，并答记者问。其中，与房地产相关设涉及了三方面——准许专项债用于土地储备、支持收购存量房、优化相关税收政策。

中指研究院政策研究总监陈文静称，本次财政部指出“将在近期陆续推出一揽子有针对性增量政策举措”，明确了四大方面，针对房地产的政策是其中之一，再一次体现了房地产的重要性。

专项债发力加速“去库存”

在准许专项债用于土地储备方面。

专项债券是指地方政府债券的一种，是为了筹集资金建设某专项具体工程而发行的债券。其特点是债券的发行与具体项目相对应，且以项目对应的政府性基金收入或专项收入还本付息。

一直以来，专项债涉及房地产行业的也仅有棚改和土地储备方面。

此前，自然资源部已经发文明确，对于收回收购土地用于保障性住房的，可通过地方政府专项债券等资金予以支持，央行也表示进一步明确研究对有条件的企业市场化收购房企土地的资金支持政策，且必要时提供再贷款支持。

本次财政部进一步明确允许专项债用于土地储备，支持地方政府使用专项债用于收购存量土地，有助于加快闲置存量土地的收回收购节奏，促进市场“去库存”，推动房地产市场供需平衡。

财政部副部长廖岷认为，该项政策既可以调节土地市场的供需关系，减少闲置土地，增强对土地供给的调控能力，又有利于缓解地方政府和房地产企业的流动性和债务压力。

上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，各地今年一项重要工作是系统梳理了存量住宅用地和项目的清单，也为后续盘活存量库存发挥了积极作用。按照目前的资金导向，未来地方政府专项债将在未开工的住宅用地项目和已开工未销售的住宅用地项目两个领域重点发力，持续消化房企名下的土地资产和房屋资产。

专项债可用于收购存量商品房

在支持收购存量房方面。

一是要用好专项债券来收购存量商品房用作各地的保障性住房，二是要继续用好保障性安居工程补助资金。

廖岷介绍，以往保障性安居工程补助资金主要用来支持以新建方式筹集保障性住房的房源。现在对支持的方向作出优化调整，适当减少新建规模，支持地方更多通过消化存量房的方式来筹集保障性住房的房源。

上述提到，专项债一般不“涉房”，仅有的领域也主要是在棚改和土地储备方面。今年以来，自然资源部等部门多次提及了财政工具对于存量土地和房屋盘活的工作。同时，财政部门过去在专项债方面也多次提及专项债工具扩围的导向。

陈文静称，收购存量商品房用于保障房的资金来源，此前更多是央行3000亿元保障性住房再贷款用于已建成未售商品房，本次财政部明确地方政府专项债可用于收购存量商品房，同时也指出保障性安居工程补助资金也将更加侧重支持消化存量房，更多资金进入市场，有望加大已建待售存量商品房的去化力度，进一步促进房地产市场供需平衡，对于稳定市场预期或将产生积极作用。

据财政部副部长王东伟介绍，2020年以来我国累计安排了新增专项债18.7万亿元。2024年安排新增专项债限额3.9万亿，为历次规模最大。截至9月底，各地发行新增专项债券3.6万亿元，占全年额度92.5%。

税收政策还在路上

在优化税收政策方面。

取消普通住宅和非普通住宅标准相衔接的增值税、土地增值税政策正在紧锣密鼓的研究中。下一步，还将进一步研究加大支持力度。

普宅是指按照普通民用房宅修建规范建造的居住用房，包括多层房宅和高层房宅。此外，普通住房还需满足以下条件：住宅小区建筑容积率在1.0（含）以上，单套建筑面积在144平方米（含）以下，实际成交价低于同区域享受优惠政策住房平均交易价格1.2倍以下。

非普宅则是指不满足上述普宅条件的住宅，如修建容积率在1.0以下、单套修建面积在140平方米以上、实际成交报价高于该区市场指导价1.2倍以上的住宅。

普宅和非普宅在税费上的区别，主要表现在两个方面：一方面，取消普宅标准有助于降低居民购买非普宅的增值税，取消普宅标准后，购房增值税的税率、免征年限等细节政策仍需要明确；另一方面，针对开发商征收的土地增值税，按照《中华人民共和国土地增值税暂行条例》，纳税人建造普宅出售，增值额未超过扣除项目金额20%的，免征土地增值税。如果企业开发建设的是非普宅，要按照其增值额的全额进行土地增值税的计征。取消普宅标准后，土地增值税的相关政策也需要细化调整。

综合来看，未来税收政策在支持房地产方面仍有优化空间，预计优化契税政策，提升购房利息抵扣个税额度，企业房地产相关税费的预征预缴税率等方面存在一定预期，进一步降低居民购房成本、降低房企税费压力，稳定市场预期。