一个需要谨慎算账的网红盘

终于，深圳有过三次开盘“日光”的网红盘最后一次出货了。

位于福田安托山的海德园116套毛坯准现房，备案均价约12.82万/平，总价区间约1124万—5998万/套。

价格虽然和前三次开盘差不多，但随着摇号时间临近，市场的讨论热度一再升温，成为近期深圳楼市颇具讨论性的新房项目。

年度网红盘

作为年度关注度高的新盘，开发商预留了3天递交资料登记时间，看得出眼下这个市场行情，开发商信心依旧。

而市场上也出现了一种声音——这个项目是福田最近几年特别值得考虑的新盘。

一方面，项目所在的区位自2014年轰轰烈烈建设后，已经趋于成熟和完善，基本的地铁、商业、医院、公园、学校配套都有。

商业方面近距离有万科里，印力中心（约直线1公里），轨道交通配套近距离靠近安托山地铁口。

学校配套项目位于红岭实验小学+深圳高级中学初中部学区范围内，拥有的是深圳第一梯队公立教育资源，这也是项目成为市场关注焦点的核心原因之一。

另一方面，项目位于安托山板块的新房项目，近几年这个板块范围内可选的新房项目除了深铁懿府，可供市场选择的就是海德园。

并且与福田区域范围内的在售新房相比，位置地段以及各方面配套也有一定的可比性。

如位于上下沙片区的中洲湾迎海，拥有海景资源，但周围整体被城中村包围，城市面貌也有待升级；

如位于梅林片区的基宸悦府，周围颇具烟火气息，但也意味着被城中村+老旧住宅小区围绕，而住宅总户数为1011户，回迁住宅户数达到609户，占比超过一半。

再比如位于上下沙片区的金地环湾城，周边被农民房环绕，同时区域内以旧改为主，旧改周期较长，教育资源处于项目配建的新学校学区内。

所以在区位地段、片区面貌、社区格局，在众多新房中有一定的优势。

第三是目前项目已经是准现楼的状态，基本上外立面以及公区范围已经装修得差不多。项目预计交付时间为2024年11月30日前，一定程度上节约了购房群体的租金成本。

第四是备案价格与周边二手房有一定价格差距。

116套毛坯准现房，备案均价约12.82万/平，单价区间约11.9万-13.3万/平，总价区间约1124万—5998万/套。

而附近的天健公馆今年6月成交一套高楼层162.08平户型房源，总价约2353万，成交单价约14.51万/平；

锦庐花园今年5月成交一套中楼层86.94平户型，成交总价约1515万，成交单价约17.43万/平，4月成交一套同面积户型房源，成交总价约1439万，成交单价约16.55万/平；

安峦公馆今年2月成交一套高楼层126.94平户型，成交总价约1900万，成交单价约14.97万/平。

而目前海德园所在片区范围内，二手房挂盘均价约10.3万-18.6万/平。

所以，在眼下的市场，海德园是承载了一些期望的。

一笔真正的经济账

面对这样的buff叠加，是不是海德园就一定值得冲刺？

但实际上，任何一个网红盘都离不开经济账。

海德园本身最吸引人的亮点，是学区新房，是倒挂。

但从投资的角度看，作为新房，真正的倒挂空间或许并没有想象的那么高。

一方面，周边二手房小区中，挂盘价能高出一大截的，基本上小区的品质都相对优越一些。

比如附近的万科瑧山府之所以能挂盘价格如此之高，除了外立面、园林设计得好还自带精装修，而海德园则是毛坯交付。

另一方面，周边二手房小区的得房率也与海德园拉开了差距。

比如锦庐花园虽然是2014年建成的刚需型小区，但赠送高，整体的得房率可以超过100%，得房率约110%。再比如安峦公馆2018年的次新小区，也有不少赠送，得房率约93%，万科瑧山府得房率约75%-80%。

而海德园的得房率约72%—79%，其中A区4栋户型使用率仅72%，A区3栋大户型高一些也仅有79%。

如果按照得房率折算，海德园与周边成交价格高的二手房价差就没有看上去那么大了。

以今年5月锦庐花园成交的一套86.94平户型为例，得房率约110%，成交单价约17.43万/平，实际折算成交单价约为15.84万/平。

如今深圳的二手房市场处于低位运行，周边二手房的价格也回调了一些。

若再加上后期装修以及使用银行房贷利息的成本，那么按照海德园当前的备案价来看，剩余的倒挂空间已经不多。

换句话说，以投资的角度看这个网红盘，已经不能再以项目两三年前开盘的逻辑看待。

从自住的角度看，市场对项目也存在一定的顾虑。

抛开项目所处的位置，未来北环立交桥带来的噪音，项目自身也有无法避开的居住短板。

比如89平的户型，作为刚需户型，设计格局是三房一卫，而市面上同样面积段的户型，已经有相当多可以做到三房两卫，选择千万总价房源的群体，很难不在意居住品质。

比如追求学区，项目所在位置虽然处于红岭小学+深圳高级中学的学区范围内，但项目附近未来还有安居房项目，后续学位紧张的情况也就不能被完全排除。

所以，如果要算一笔账，对比两年前，海德园的性价比已经今非昔比。

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