33年来首次营收净利双降，万科盘中跌超3%

3月28日晚间，万科披露2023年年度报告。报告期内，万科实现营业收入4657亿元，同比下降7.56%；归母净利润121.6亿元，同比下降46.39%；毛利率15.23%，下降4.32个百分点；剔除预收房款资产负债率达65.5%，降低2.1个百分点。并且，万科在年报中说明，公司将不派发2023年股息。

值得一提的是，这也是万科上市30多年以来，首次缺席分红。受该消息影响，万科盘中跌超3%。

进一步来看，销售层面，万科实现总面积2466万平方米，总金额3761.2亿元，同比分别下降6.2%和9.8%；土储层面，公司在北京、上海、杭州、成都等主要城市累计获取新项目43个，以住宅品类为主，新增项目平均地价为13,899 元/平方米；开发业务复工、竣工计容面积完成年初计划的102.0%、97.1%。

此外，万科2023年于合并报表范围内有2338.6万平方米已售资源未竣工结算，同比下降30.4%，合同金额合计约 3,604.4 亿元，同比下降 32.0%。

万科主席郁亮表示，公司净利润下降的主要原因是开发业务结算规模和结算毛利率下降，部分开发项目计提了减值；同时，居民购房信心的恢复缓慢，行业深度调整给公司经营带来巨大压力。

正如郁亮所言，2023年国内房地产行业各项数据继续走低。具体来看，商品房销售面积11.2亿平方米，同比下降 8.5%，销售金额11.7万亿，同比下降 6.5%，房屋新开工面积9.5亿平方米，同比下降20.4%。

针对房地产行业前景，郁亮认为，国内城镇化进程尚未终止，未来住房建设需求将会维持10亿平方米的中枢值，维持当前房地产行业超跌的判断。

值得一提的是，自2024年以来，万科屡屡陷入流动性债务风波传闻。数据显示，截至2023年年末，万科货币资金达998.1亿元，一年内到期的非流动负债为649.3亿，短债比1.6。

对此，万科在年报中说明，公司将坚定降杠杆，2024年实现交易回款不低于300亿元，未来两年削减付息债务1000亿以上，主动推进融资模式的转型。

万科董秘朱旭透露，深圳国资已采用“处置流动性较低的不动产和长期股权投资”、“认购万科旗下印力的消费类REITs”、“通过深圳国企和万科之间的产业型协同”、“积极协调金融资源”为首的四大措施以支持公司流动性。

据华泰证券研报显示，万科不动产资源充沛，公司将发售中金印力消费基础设施REIT，总估值39.6亿元，同时华夏万纬仓储REITs也进入申报，保租房REIT同样在推进中，助力公司存量盘活。