房地产国家队“收储”能否撬动行业反弹？

《投资者网》谢莹洁

又有城市宣布将通过收购、收储方式，实现楼市“去库存”。

7月12日，烟台发布《关于收购存量商品住房用作保障性住房的征集公告》，为加快推进烟台市收购存量商品住房用作保障性住房，满足群众多样化住房需求，现面向芝罘区、莱山区所有已建成并竣工的房地产项目，发起收购存量商品住房用作保障性住房并纳入房源库征集。

所谓收储，即地方政府组织当地国企“下场”，从开发商手里“买房”，这是新一轮“去库存”的抓手之一。据不完全统计，目前已有超30城出台政策鼓励收储去库存，包含广州增城、武汉、杭州临安区、贵阳、惠州、常州、桂林、安徽淮南、安徽庐江、临沧、大理白族自治州等地。

虽然出台政策的城市很多，但大部分城市并未公布具体的落地情况。

地产“收储”提速

房地产市场已从供不应求的过热阶段转向需求动能不足的新阶段，短期内亟需激发购房需求。然而，销售长期徘徊在低谷，市场信心修复艰难。

进入2024年，房地产库存压力加剧。据国家统计局数据，截至2024年上半年末，全国商品房待售面积约为7.39亿平方米，同比增长15.2%。

在过去三年中，商品房供大于求现象愈演愈烈，库存逐年攀升。自5月中旬以来，中央鼓励各地政府组织地方国企，以合理价格收购部分已建未售的商品房，用作保障性住房。业内称之为商品房“收储”。

央行为此设立3000亿元保障性住房再贷款，预计可带动银行贷款5000亿元，为地方国企收储提供流动性支持。

“以旧换新”虽尚未启动顶层布局，但自2023年下半年起，这种模式已逐渐在三线城市铺开。今年4月底之后，更多高量级城市也陆续出台“以旧换新”方案。

总体上来看，“收储”模式在去库存方面速度更快、力度更大。由于地方政府直接介入收购，省去了卖旧买新的步骤，交易过程更为简洁；该模式通常会收购较多的存量房屋，从而直接减少市场上的房屋库存。比如，4月河南郑州出台“收储”政策，收储规模较大，全年计划完成5000套，且允许购买其他房企开发的项目并给予换房补贴。

具体来看，大部分地方要求收储房源的单套建筑面积小于120平方米；优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目。此外，要求房源处于交通便利、配套设施较为齐全的区位，如一定比例的车位。

据市场机构克而瑞研究中心统计，截至目前，至少有23个城市宣布指定地方国企开展存量房收储。6月20日，住建部召开视频会议提到，各地要推动县级以上城市有力有序有效开展收购已建成存量商品房用作保障性住房工作。这意味着地产收储还要下沉至市县一级。克而瑞的数据还显示，截至目前，至少有75个城市推出“以旧换新”政策。

广发证券研报指出，在此轮政策中，决策高层清晰提出执行重点为“去库存”，地方政府亦承担明确考核指标，这对于打破通货紧缩负循环具有重要意义。

收益如何覆盖成本

“房地产市场仍然是一个比较艰巨的问题，尤其在商品房市场领域，从需求端跟供给端可能还需要一段时间才能慢慢底部企稳，最近虽然地产刺激力度在慢慢加大，但能否马上带动房地产需求的回归，还要持更加谨慎的态度。”摩根大通近日在媒体见面会上表示。

有分析师指出，收储未售新房在落地过程中也可能遇到收益难以覆盖成本等问题，导致地方政府动力不足。

从前期试点情况观察，多数城市收储后，均将房屋改造成配租型保障房。“以旧换新”模式下收购的二手房，后期很大可能也用作保租房。

克而瑞研究中心最新报告中表示，目前大部分城市的租金回报率仅在2%左右，即便使用再贷款这样的低成本资金，考虑到运营、人力等成本，地方国企要在保租房运营阶段平衡收支也不是简单事情。

业内人士普遍认为，地方国资下场收购，为房地产走出困境提供新路径，但各地筹资实力面临考验。近期，这类收购的资金来源及成本、可持续模式、影响规模等话题备受市场关注。

保障性住房的土地成本通常远低于商品房宅地。华泰证券研报称，参考西安、福州的保障房将以同区位商品房价格五折左右进行配售的情况，按照保本微利的原则，未来部分城市可能将收储房源的价格上限设定在同区位商品房价格的五折以下。

对地方政府而言，收储的定价策略决定了这一模式能否实现可持续运营。以郑州为例，根据国金证券测算，考虑保障性住房再贷款利率为1.75%，保租房的租金价格约为市场价的80%至95%，假设国企以市场价格的八成来收储，那么运营保租房仍然会出现亏损，若要维持“保本微利”运营，地方政府仍然需要给予一定的贴息及运营补助。

研报称，商品房“收储”后用于保租房存在一定的资金缺口，这意味着各地未来有可能将存量配租型保障房转化为配售型保障房。目前西安、昆明等13地均披露了单独配售型保障房的建设计划。配租型保障房的租金偏低，项目回款进度慢，资金占用压力大。未来，配售型保障房和配租型保障房二者之间的阻点有望打通，原有空置的配租型保障房有望转化为配售型保障房，这将有利于收储主体资金回笼。

值得注意的是，随着“收储”线索的浮现，投资者对房地产行业前景预期发生改变，反映资本市场上，部分地产股最近迎来阶段性上涨。（思维财经出品）■