楼市成交恢复明显,房地产行业今秋暖意更浓

来源:览富财经网      作者:武明      发布时间:2022-06-30

摘要:进入5月以来,随着各地刺激政策效应的释放,加之疫情影响的逐渐消退,各地楼市成交逐步反弹,并伴随着房价止跌企稳。业内预计,在今年下半年,楼市有望进一步恢复,全年整体成交额有望达到13.8万亿元。

进入5月以来,随着各地刺激政策效应的释放,加之疫情影响的逐渐消退,各地楼市成交逐步反弹,并伴随着房价止跌企稳。业内预计,在今年下半年,楼市有望进一步恢复,全年整体成交额有望达到13.8万亿元。

成交恢复明显

机构监测结果显示,5、6月贝壳50城二手房成交量连续环比增长,环比增幅分别为14%、25%。二季度成交量比一季度增长约15%。核心城市群的市场复苏节奏较快、力度较大。尤其是长三角城市群,本身需求基本面良好,在上海疫情好转和政策支持下,南通、合肥等城市市场率先复苏。大湾区的深圳、东莞也在底部酝酿复苏的动力,环比增长势头比较明显。分城市看,太原、石家庄、贵阳上半年二手房成交量同比增长。

而实际上,5月单月销售环比改善。国家统计局在月中发布了 1-5 月房地产开发投资数据,虽然前5个月销售降幅持续扩大,但单月销售环比量价齐升,5月商品房销售面积1.10亿平方米,销售额1.05万亿,分别环比增长 25.8%和 29.7%,销售均价 9615 元/平方米,环比增长 3.1%。

中泰证券房地产分析师陈立认为,整体而言当前楼市的销售量价依旧在底部,单月环比有所改善,市场信心正逐渐恢复,新房表现好一些,二手房偏弱,同时低能级城市的量价下行压力依然较大。企业微观层面看,5月及6月初的案场看房数量明显上升,但转化率依旧偏低,导致去化率停留在低位,潜在购房者观望情绪浓厚,而这也让房企在推盘端延续偏谨慎态度。

楼市成交的改善,在很大程度上与政策改善及房贷利率的下降有着极大的关系。上半年,各城市因城施策,积极使用房地产调控政策工具箱,采用包括放松限贷(降首付、取消认房认贷)、限购、限售、个税免征年限缩短等措施,提振市场预期,恢复市场流通。去年下半年导致市场急速下行的金融信贷环境得到了明显的改善。今年以来,贝壳监测到的主流贷款利率持续下降。央行5月份下调了5年期LPR利率以及首套房贷款利率下限。

房价下滑趋缓

在楼市成交逐步改善的同时,房价下滑趋势也得到遏制。

国家统计局公布的数据显示,2022年5月,全国70大中城市新建商品住宅销售价格环比下降城市有43个,比上月减少4个;其中一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%,涨幅比上月扩大0.2个百分点;二线城市环比下降0.1%,降幅与上月相同;三线城市环比下降0.3%,降幅比上月收窄0.3个百分点;5月,70 个大中城市中二手住宅销售价格环比下降城市有53个,比上月增加3个。其中一线城市二手住宅销售价格环比由上月上涨0.4%转为持平;二线城市环比下降0.3%,降幅与上月相同;三线城市环比下降0.5%,降幅比上月扩大0.2个百分点。

同比数据方面,5月,70个大中城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比下降城市分别有 46个和57 个,比上月分别增加7个和1个;分城市能级看,表现与环比趋同,总体上呈现一线城市较强,二线城市有韧性,三线城市偏弱的趋势。

机构监测数据表明,二手房价格也已经接近到底。6月以来贝壳50城周度二手房价格指数环比下跌0.3%,比5月份跌幅收窄。分城市看,绍兴、南京、南通、苏州等14城市环比上涨,广州、珠海与上月持平。从同比看,上半年北京、上海、泉州房价指数同比上涨,部分城市房价同比跌幅开始收窄,表明房价正在接近底部。

今秋楼市企稳

机构预计,在今年夏末秋初,楼市将会完成筑底阶段,并逐步恢复。

当前政策继续宽松,有望推动基本面复苏。前不久,多地进一步出台房地产宽松政策:合肥加大房地产开发贷款投放,提高对优质建筑企业的授信额度;四川内江多孩家庭购买二套房首付最低两成,最高补贴2.4万元;重庆公积金贷款单笔最高可贷80万元,首套房首付最低两成;杭州无房职工家庭首次购房公积金最高可贷 120 万元。数据上看,此前出台多项政策扶持的城市确实呈现出成交量价改善的趋势,当前行业基本面依旧较为脆弱,且近期高频数据下的行业复苏也呈现出结构性行情而非全局改善,因而政策面的继续宽松是给市场增强信心,让行业真正实现复苏的必要条件。

当然,根据历史政策传导规律,市场复苏分为领头复苏、带动复苏和整体复苏三个阶段。贝壳研究院认为,第一阶段领头复苏,即少数领头城市市场信心率先修复,成交量修复增长、价格止跌企稳;第二阶段更多的城市跟进,出现量增价涨。第三阶段修复传导至其他基本面较弱的城市。当前市场走到了复苏的第一阶段向第二阶段过渡时期,即强二线和一线城市领头修复,普通二线及以下城市预期仍在低位。

从2014-2015年市场复苏时间节奏看,第二阶段复苏在第一阶段约3个月之后,第三阶段在第二阶段约4个月之后。考虑到本轮下行出现房企流动性风险和疫情扰动风险,本轮市场第二、第三阶段修复所需时间可能更长,并且第三阶段修复只包括部分城市。据此推演,今年8月普通二线城市房价企稳,年底部分低能级城市房价企稳。

贝壳研究院预测,假设下半年外部经济形势没有突发事件,根据不同城市需求基本面和政策支持力度综合判断,预计今年6-12月一线城市与去年同期销售额基本持平,二线和三线及以下城市同比略有下降,带动2022年全年一线、二线、三线及以下城市销售额同比降幅约9%、19%、14%,全国商品住宅累计销售额13.8万亿元,较2021年降幅15%。考虑到二手房市场主要集中在一二线城市,二手房销售额同比降幅可能更大,比2021年下降20%。

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