受疫情影响市场持续低迷,政策不断放松提振市场预期

来源:览富财经网      作者:武明      发布时间:2022-05-17

摘要:随着因城施策进入深水区,多地出台楼市新政稳定市场预期,实行差别化住房信贷政策可以协同限购、限贷、限售等政策,一同稳定市场信心,促进销售市场逐步恢复。

5月16日,国家统计局官方网站发布数据显示,2022年1-4月商品房销售面积39768万平方米,同比下降20.9%;其中,住宅销售面积下降25.4%。商品房销售额37789亿元,下降29.5%;其中,住宅销售额下降32.2%。4 月楼市基本面表现低于预期。 

受疫情影响,宏观经济不稳,楼市调控政策不断放松,未来仍存较高改善预期。近日,苏州、南京、成都等强二线城市放松力度持续加码,中央政治局、一行两会连续释放积极信号,预计后续限购限售将进一步松绑,房贷利率、交易税费有望降低,金融机构对购房者和房企的支持性政策将加快出台,市场预期不断得到提振。

基本面尚未改善

在疫情影响下,4月楼市基本面数据不及预期,房地产行业销售与投资双双大幅负增长。 

政策放松效果尚未显现,销售连续9个月数据同比增速下滑,环比下滑幅度持续扩大。1-4 月销售面积和销售金额同比分别下滑20.9%和 29.5%,较1-3月降幅分别扩大 7.1个百分点 和 6.8个百分点。

房价整体下跌达两位数。1-4月份,根据国家统计局公布的销售金额和销售面积计算,全国商品房均价为9502元/平方米,降幅为10.8%,环比下降0.5%。 

此外,在疫情影响下,投资增速进一步回落。开竣工、土地投资增速均延续下滑趋势,投资增速下滑幅度扩大,1-4月房地产投资累计同比下滑2.7%,较1-3月下降 3.4个百分点,单月投资增速下滑10.1%,较3月下降7.7个百分点。

在开、竣工方面,同样也不容乐观。新开工面积持续12个月下滑,竣工面积今年以来下滑幅度持续扩大。1-4月新开工面积同比下降 26.3%,降幅再次扩大,4月单月下滑 44.2%,并连续 12个月维持“负增长”状态。1-4月竣工面积同比下降11.9%,较1-3月扩大0.4个百分点,预计随着保交付以及疫情管控持续推进,竣工端在短期内难以得到明显改善。

土地市场仍然低迷。1-4月土地成交价款同比下降20.6%,较1-3月降幅有所扩大(1-3 月为-16.9%),1-4月土地购置面积同比下滑46.5%,降幅也进一步扩大。尽管部分城市集中供地情况有所改善,但是整体供地面积与成交情况仍然较差。

到位资金增速下滑幅度进一步扩大。1-4月到位资金来源同比下滑23.6%,较1-3月下滑幅度扩大4个百分点,受疫情影响居民对未来收入预期以及行业好转预期仍然较为悲观,4月住房贷款增速再度转负。

政策持续放松 

楼市调控政策不断得到放松,以期改善市场预期。

5月15日,央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》。全国范围内家庭首房商贷利率下限下调20BP,即五年期 LPR可下调至4.4%。此举可有效降低购房成本,体现政府稳房市的态度和决心,且为各地提供更大因城施策空间。

重点城市放松政策频繁出台。地方政策方面,5月9日,苏州进一步完善房地产政策,新房限售时间由3年调整为2年,二手房由原来的3年调整为不再限制转让年限。同时,非限购区域(张家港、常熟)房产不再计入家庭限购套数。

一天后的5月10日,合肥优化限购政策,其中瑶海区、新站区以及经开区的新桥产业园取消限购,其他区域的非户籍2年内累计缴纳社保时间从1年压缩至6个月,可购买一套房;本市户籍可以在限购区购买第三套二手房,新房则依然限购。5月11日长沙市提出,将家庭房屋登记为保障性租赁房可不计入家庭住房套数。

最近一段时间以来,包括连云港、无锡、上饶、中山、梅州、惠州等地纷纷发布房地产领域调控政策,涉及降低购房首付比例、下调房贷利率、放松限售、提供购房补贴、提高公积金贷款额度等内容。 

预期改善或可期

随着因城施策进入深水区,多地出台楼市新政稳定市场预期,实行差别化住房信贷政策可以协同限购、限贷、限售等政策,一同稳定市场信心,促进销售市场逐步恢复,优质房产公司将会率先受益。

本轮宽松政策或更加有利于改善型产品的去化。此前调控政策对刚需客群的限制较小,而多数重点城市为抑制恶意炒房,对限购限售限贷政策严格执行,一定程度上错杀部分合理改善需求。随着限购的放松,更多客户拥有二套房或多套房的购房资格,此外限售时间的缩短或取消将加快存量房的流动性,置换改善客户的购买力将获得较大力度提升,改善型产品的去化由此受益。

政治局会议提出支持刚需,央行下调首套房贷利率下限,预计随着疫情修复,在房贷利率、新市民等支持合理住房需求的政策持续出台下,预计按揭、房企融资等资金面会有所改善。

上海证券分析师金文曦认为,伴随各地销售和土拍政策陆续放松,前期杠杆较低的国央企将率先受益,行业格局面临重塑。融资成本低且能在一二线城市持续拿地的龙头房企如绿城中国、龙湖集团、滨江集团、华发股份等将会率先受益于政策面的改善。

华安证券分析师王洪岩则认为,在稳定楼市的大前提下,包括稳健发展型如保利发展、万科A、金地集团,以及成长受益型房产公司新城控股、金科股份,甚至包括物管优质类公司如碧桂园服务、华润万象生活等,都会获得更大的发展空间。

文章内容仅供参考,不构成投资建议。

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