中南建设:三四线城市依赖度偏高,土储权益比不足6成

来源:览富财经网      作者:江城子      发布时间:2021-06-15

摘要:发家于三四线城市,靠持续开发大盘而曾一度取得快速的中南建设(000961),目前仍然未能摆脱对三四线城市的依赖。但随着调控力度的加大,不得不采用合作开发模式来保证已有的销售规模。然而,在这

发家于三四线城市,靠持续开发大盘而曾一度取得快速的中南建设(000961),目前仍然未能摆脱对三四线城市的依赖。但随着调控力度的加大,不得不采用合作开发模式来保证已有的销售规模。然而,在这种开发模式下,其成长性将会如何?或许,二级市场已经给出了答案。

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股价“跌跌不休”

经过将近一年时间的“努力”,中南建设的股价从接近历史高点的位置,一路下滑,不断创出新低。

数据显示,在2020年7月,中南建设股价一度涨至11元一线,距离2015年6月股灾前创下的11.16元历史新高,仅一步之遥。其时,当3.77万投资者正在憧憬股价将会再攀新高,并给自己带来回报时,股价却一路下挫,最低曾一度跌至6.2元,距离高点跌去了四成多。 

即便是在今年上半年,中南建设的股价表现也不尽如人意。数据显示,自今年1月4日以来,中南建设股价从8.8元附近,跌至目前的6.2元,跌幅约29.5%。而同时期的房地产板块指数仅下跌4.3%左右,上证综指则上涨3.4%。可见,中南建设不仅跑输了板块指数,更是与上证综指走势严重背离。 

然而,在这过程中,买入中南建设的中小投资者人数变得越来越多。数据显示,截至今年5月末,中南建设股东数量达到了6.08万人,这表明在过去的5个月时间里,新增了2.31万名股东。 

而对于股价不断下跌现象,引起了众多中小投资者的不满。一位网名为“Rollin”投资者留言称,股价跌到现在,已让他的内心处于麻木状态。

由于公司股票表现不能让市场满意,中南建设董秘在回复投资者提问时表达了歉意。并表示,虽然公司也在努力,但实际市场中股票价格却并不总能反映公司内在价值。公司将更加努力提升业绩,提升公司内在价值,并进一步加强沟通,希望股票价格更及时准确反映公司的价值。“因为价值规律也告诉我们,股票价格最终还是会反映公司内在价值的。”董秘还是没有忘记给投资者打气。 

后劲几何?

发家于三四线城市,但却无法进一步改善城市布局占比,导致投资者不敢对其未来给予更高的期望,这有可能是造成近一年来股价不断走低的原因之一。 

中南建设以善于运作三四线城市大型项目而著称。在中南建设开发的项目中,不乏超级大盘,典型如南通中央商务区项目,总建筑面积达到267万平方米,该项目为2005年开始开发建设,至2020年还有25万平方米的土地没有进入开发环节。此外,盐城世纪城、南通花城、青岛世纪城、泰州世纪城等项目规划建筑规模都在百万平方米以上,其中盐城世纪城达到了208.24万平方米。 

在成功开发南通中央商务区项目的基础上,中南建设确立了“公建工程施工+房地产开发”相结合的打包模式获取项目的策略。通过这种模式,一方面自身在建筑总承包上面承接了一系列有较高利润率的大项目,另一方面房地产获取了大量优质土地。 

也正是因为如此,中南建设对于三四线城市的依赖度仍然处于较高水平。以2020年销售情况来看,三四线城市的销售业绩占比也在60%左右。此外,从2017年以来,中南建设在三四线城市的销售占比一直没有低于五成,其中在2017年达到了64.2%。

表 中南建设销售业绩按城市能级分布情况(亿元)

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数据来源:亿翰智库、企业年报 

但机构认为,若三四线布局占比过高,将会影响到其成长性。申万宏源曾发布研报认为,在不考虑公司经营能力与推盘效率的情况下,布局一二线城市占比越高的房企对应的销售弹性将越大。而实际上,一二线城市布局占比超过70%以上的公司,基本上都是国内优质公司,其中不乏龙头房企,如万科、融创、招商、中海、华润、龙湖以及金地等。

而实际上,三四线城市项目销售毛利不高,以至于影响到了其盈利水平。根据中南建设公布的季报数据显示,截至2020年一季末,其综合毛利率同比下降2.35个百分点至21.4%。而自2016年以来,中南建设毛利率一直在20%以下运行。 

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土储权益占比下滑

土储权益占比的不断下滑,对未来企业盈利会形成考验,这也可能是在二级市场影响股价走势的另一个不可忽视的因素。 

中金公司研报指出,5月中南建设拿地面积为192万平方米,同比增长183%,环比增长117%;拿地成本80亿元,同比增长79%,环比增长692%。但值得关注的是,新增土储金额口径权益比例仅51%,刚刚超过五成。

而根据克而瑞发布的报告,从近40家样本房企新增土储权益来看,截至2020年5月,上市房企新增拿地权益为65%。可见,中南建设土储权益比要低于行业水平。 

其时,近年来中南建设土储权益比一直不高。亿翰智库指出,从现有数据来看,中南建设已经从2017年开始加大与其他企业的合作,以此更多的获取土地资源,新增土地储备权益占比在2018年降至53%,2019年短暂上升至68%,其后于2020年又降至57%。 

易居企业集团CEO丁祖昱指出,拿地权益比例将在一定程度上影响未来企业权益销售。新增土储权益比例低的企业,未来一年的销售规模可能增大,但由于权益较低,可能实际上对企业的盈利并无益处。

当然,中南建设做出此类选择,还与其他因素有关,比如常年高企的负债水平。一季报数据显示,负债总规模为3097.17亿元,资产负债率85.98%。同时,截至目前,中南城建已质押12.34亿股中南建设股份,占其所持公司股份的59.94%,已无太多转圜余地。

而为了融到更多资金,中南建设愿意接受较高成本。6月3日,中南建设(000961.SZ)发行一笔美元计价364天高级无抵押票据,规模1.5亿美元,票息12%,资金用于为现有离岸债务进行再融资。此次融资利率较近期中资企业海外发债5.9%(加权平均)的票面利率水平,明显要高。 

同时,中南建设还通过设立合伙企业模式,拓宽合作渠道。5月29日公司公告,公司全资子公司杭州锦启作为有限合伙人出资63200万元,与湖州盛禹、陆浦投资合作设立湖州明物格知;同日,全资子公司杭州锦启和厦门德誉作为有限合伙人分别出资31590万元和5960万元,与陆晟投资、陆浦投资合作设立嘉兴崇昕,进行房地产业务投资。

通过合作开发方式,中南建设有望保持现有销售规模。面子是有了,但里子呢?


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