中南建设:擦边实现“降档”,存明股实债嫌疑

来源:览富财经网      作者:江城子      发布时间:2021-04-30

摘要:近日,中南建设(000961.SZ)发布了2020年年度报告。在过去的一年里,中南建设销售业绩取得了两位数的增长,同时盈利指标也得到不同程度的改善。不过,中南建设仍未摆脱毛利率偏低的尴尬局

近日,中南建设(000961.SZ)发布了2020年年度报告。在过去的一年里,中南建设销售业绩取得了两位数的增长,同时盈利指标也得到不同程度的改善。不过,中南建设仍未摆脱毛利率偏低的尴尬局面。此外,虽已降至“黄档”,但在降杠杆方面,中南建设仍然面临压力。

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毛利率提升有限

虽然2020年度毛利率水平有所提升,但仍然未能摆脱偏低的尴尬境地。

在2020年,受疫情影响,中南建设一季度合约销售金额与面积均出现不同程度下降,但从二季度开始恢复增长,并最终完成全年增长目标。年报数据显示,2020年全年实现合约销售面积1685.3万平方米,同比增长9.4%;合约销售金额2238.3亿元,同比增长14.2%。合约销售均价为13281元/平方米,同比增长4.4%。

在销售业绩增长的同时,中南建设的营业收入保持增长趋势,并带动毛利率出现回升。年报数据表明,2020年营业收入为786.0亿元,同比增长9.4%;毛利润率为17.3%,较2019 年提升 0.5个百分点;净利润率为9.9%,较2019年上升3.5个百分点。

机构认为,中南建设盈利能力有所改善,主要是因为其在拿地成本及费用控制方面起到了作用,如结算收入口径的管理费用率 3.6%,同比下降 0.9个百分点。此外,投资收益明显增加,由2019年的20.9亿增值至2020年的42.9亿,也在一定程度上提升了盈利能力。

不过,虽然中南建设的毛利率有所提升,但与传统“豪强”相比,仍有着不小的差距。数据显示,2020年度,万科毛利率为29.94%、保利地产为32.56%、金地集团为32.86%,招商蛇口为26.30%,均明显高于中南建设。

即便是与同规模房企比较,中南建设毛利率水平也不高。根据各房企公布的财报数据显示,2020年度绿城中国毛利率为23.67%、旭辉集团为21.74%、阳光城20.06%、中国金茂为20.17%,也要高于中南建设。

擦边完成降档

虽然完成了降档,但却紧贴安全线,稍有不慎,极有可能越过红线,所以在去杠杆方面,中南建设仍然不能掉以轻心。

数据表明,截至2020年末,中南建设净资产负债率、剔除预收款的资产负债率分别为97.3%、79.8%,较2019年末分别下降降71.1个和4.2个百分点;期末现金短债比1.04倍,“三条红线”踩中一条,剔除预收账款的资产负债率高于政策要求的70%的标准,为“黄档”房企。

在2020年最后一个季度,中南建设还有两项指标踩线。数据显示,2020年三季度末,剔除预收账款的资产负债率为82.5%,净负债率为136.0%,现金对短期有息负债的覆盖比为115.2%。其时,除了现金短债比指标达标之外,剔除预收账款的资产负债率和净负债率均未达标,为“橙档”房企。

虽然较之自身历史已经有所下降,但毋庸置疑的是,其杠杆率仍然不能说已经降到了绝对安全的范围。就达标指标来看,现金短债比为1.04倍,比监管标准仅高了0.04倍。中信证券认为,预计2021年中南建设将继续去杠杆。

此外,中南建设负债总规模仍在不断攀升。数据显示,截至2020年末,其负债总额已经突破三千亿大关,达到3108.90亿元,较2019年末增加471.42亿元。2020年度,中南建设资产负债率仍然高达86.54%,仍处在高负债率房企行列。

鉴于自身杠杆率偏高,中南建设已经加大合作拿地力度。数据显示,中南建设2020年合作拿地增多,而权益面积占比下降至57.5%,较2019年下降了10.8个百分点。

存明股实债嫌疑

为了应对“三道红线”监管,不少房企选择通过“明股实债”方式来美化财务报表。

有财务分析人士指出,如果从美化报表的角度看,从所有者权益入手易于操作,也就是采用“明股实债”的办法。具体来看,对于短期内少数股东权益大幅波动的情形,包括因为融资企业采取“明股实债”融资,少数股东权益大幅增加;或者投资方对“明股实债”回购退出,少数股东权益大幅降低等,都可以初步判断可能存在“明股实债”嫌疑。

具体来看中南建设,2020年大幅增长的所有者权益引人注目,其少数股东权益同比增长265.2%至196.6亿,占总权益的40.7%,较2019年的20.1%上升20.6个百分点。然而,令人感到有些蹊跷的是,其少数股东损益仅同比增长58.1%,占净利润比例也只有9.3%,与2019年基本持平。

少数股东的权益占比和其获得的利润占比明显不匹配,是比较典型的“明股实债”特征。2020年,中南建设在少数股东权益数倍增长的情况下,少数股东损益占净利润比例居然仍然与2019年持平,这本身就不太合理。当然,除非少数股东都愿意拿出真金白银做“活雷锋”。

诚然,中南建设的少数股东权益占比与利润分配比例相差甚远,也有可能是由于企业合作项目较多,在并表后体现在少数股东权益科目,同时房地产行业收入结转存在一定的滞后,因此二者增长趋势及占比可能存在不一致的现象。

到底是不是这个原因造成的,时间将给出答案,览富财经也将持续关注。

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