中国金茂：短期债务压力山大，高速增长下暗藏隐忧

中国金茂(00817.HK)近年来在规模上增长迅速，2017-2019年间复合增长率超过52%，2020的销售目标为2000亿元，2021年、2022年的销售目标分别为2500亿元和3000亿元，想要在之前高速增长的基础上实现“三级跳”。理想虽然很丰满，但现实却很骨感，二级市场股价却并不买账，在最近三个月里进入了阴跌区间。究其原因，可能是投资者对其短债压力骤然增加而感到担忧，抑或是对其毛利率下滑而心存不满。

股价跌跌不休

在过去三个月的时间里，中国金茂的股价一路下滑，颓势尽显。

7月2日，中国金茂以5.84港币开盘，高开之后一度涨至6.29港币，并以6.20港币收盘，全天大涨13.76%。

正当市场以为它会顺利突破今年1月17日6.46港币的高点，并因此打破此前长达半年之久的横盘态势向上攻击之时，未曾料到这天的表现，却成了最近三个月来的绝唱！

随后，股价出现连绵不绝的阴跌走势。10月14日，中国金茂一度跌至4.11港币，较7月2日的6.29港币阶段性高点，下跌幅度约35%。也就是说，在过去的三个月里，中国金茂的股价已经跌去三分之一强。

其实，从今年前三个季度的销售表现来看，其表现并不算太差。近日，中国金茂发布业绩月报，数据显示，2020年9月份，公司及其附属公司取得签约销售金额160亿元(人民币，下同)，同比增长2.4%；签约销售建筑面积约84.59万平方米，同比增长17.2%。

另有数据显示，截至2020年9月30日止9个月内，中国金茂累计取得签约销售金额共计1618.2亿元，同比增长30.66%；累计签约销售建筑面积约853.57万平方米，同比增长52.04%。此外，截至2020年9月30日，中国金茂已录得已认购(未签约)物业销售金额共计人民币64.8亿元。

短期债务压力增大

在今年前三个季度，中国金茂取得签约销售金额共计1618.2亿元，累计签约销售建筑面积约853.57万平方米，折合销售均价约1.9万元/平方米。

值得注意的是，在半年报中，其销售均价为1.88万元/平方米，同比下滑14%。这是金茂近几年销售均价最低的一年。而在今年前9个月，除了6、8月份销售均价超过2万元/平方米之外，其他月份全部在2万元/平方米以下。

出现这样的变化，极有可能是因为随着资金压力的增大，中国金茂对回款的速度要求进一步提高造成的。半年报数据显示，截至2020年上半年，其负债规模达到2980.27亿元，较年初增加了555.8亿元。根据负债变化情况分析发现，在今年上半年增加的主要为短期负债，其中短期债项增加67.41亿元，其他短期负债增加516.27亿元。

业内人士认为，为了应对短期内大幅增加的短期负债，加上市场受到新冠疫情影响，中国金茂只能通过打折让利方式，来加快销售回款速度。

其实，在今年2月24日，中国金茂宣布启动“温暖安家计划”。即日起至2020年3月31日，金茂旗下在售住宅项目将提供部分优质房源，对为疫情防控做出贡献的四大类企事业单位和个人，以及在防疫期间与金茂并肩作战的老业主，实施定向让利。

诸葛找房数据研究中心根据半年报数据测算得知，中国金茂现金覆盖度为32%，在前30强房企中，仅略高于富力地产的24%，中国金茂与国内部分房企一样，短期债务压力山大。

据统计，2020上半年全国有220余家房企倒闭，大部分破产原因涉及债务压力增大，资不抵债或是经营不善，最终导致以破产方式来处置。而随着未来房企融资监管逐渐收紧，房企将会面临更大的生存压力。

毛利率存下滑隐忧

中国金茂全年销售目标2000亿元，在今年前9个月，已经完成销售额1618.2亿元，完成率达到80.91%。按照目前月均近200亿元的销售回款速度，在余下的两个多月内完成销售目标已基本不成问题。

但是，中国金茂的毛利率下滑现象，已经让投资者感到担忧。半年报数据显示，2020年上半年，中国金茂毛利率为32.45%，相较国内部分房企要高出不少，具有一定的优势。而且，与年初相比，还提升了3个百分点。

但问题在于，在2019年底，中国金茂整体毛利率29.44%，相较于去年同期下滑了9个百分点。可见，即便是2020年上半年毛利率略有回升，但没能达到去年同期水平。

更深层次的原因在于，自2017年初以来，中国金茂大量高价拿地，目前这些项目陆续上市，在“房住不炒”总体调控思路下，楼市调控不见松动，未来一段时间里房价上行空间极为有限，这将会限制其利润增长空间，因而至少在今年底，毛利率较低的状况难以得到实际改善。

另外，中国金茂在成本控制方面，也存在一定的压力。数据显示，2020年上半年三费占比28.5%，其中管理费用占比13.4%，在业内人士看来有些偏高。中国金茂管理层在今年中期业绩发布会上特意强调了“成本控制”，希望每年能降低5%，三年后降低15%。至于效果如何，还需进一步观察。