东原地产：发展降速，监管新规下30强或已梦碎一地

迪马股份（600565）地产板块东原地产排名曾一度来到全国百强第50位，正当它信心满满地向全国30强发起冲击的时候，已经变得举步维艰。

发展难再提速

一直在谋求快速发展的东原地产，可能不得不承认，已经很难再向前挪出一步。

克而瑞数据显示，今年1-8月份东原地产实现全口径销售363.3亿，较去年同期仅多收了14亿。全国排名59，和去年同期的排名大致相似。

但是从权益销售看，中原地产销售金额和排名同比均出现明显下滑。数据表明，2020年1-8月权益销售193.3亿，排名第73位，与2016年的排名接近。而2019年1-8月权益销售为235.7亿，排名63。

所谓权益销售额，即企业股权占比为口径，若某项目为多家房企合作，则该项目的业绩按照股权占比计入相应企业。此外，权益销售数据不包括母公司以及关联方权益、员工跟投部分。行业普遍认为，权益销售额能够更客观地体现房企的资金运用和战略把控水平。

东原地产的高光时刻出现在2018年前后。在2016年、2017年，东原地产全口径销售额分别为226.2亿和262.6亿，连续两年排在第72位，表现中规中矩。但在2018年，东原地产全口径销售额暴增至548.7亿元，排名也来到了50位，一年间提升了22个名次，一时间风光无限。

彼时，东原地产也曾意气风发。东原地产董事长罗韶颖曾于2018年提出：“集团的目标是进入房企50强，下一个目标是30强”。2018年，东原地产的确实现了进入50强这个目标，但也仅此而已。

2019年，东原地产取得540.1亿元的销售额，刚刚接近2018年创下的历史最高水平。而原有的名次则未能保住，掉了12位，排名第62名。

从目前的情况来看，东原地产想要在2020年完成30强目标，已绝无可能。根据2019年全国百强房企销售额情况来看，排在第30位的龙光集团，取得了960亿元的成绩。而东原地产距离这个位置还差600亿，在接下来不足4个月时间里完成这个任务，比登天还难。

突围有多难

虽然东原地产并未放弃放弃进入30强的梦想，但想要成功突围，其实并不容易。

东原地产仍在不断补充货值。2020上半年，东原地产新增14个项目，规划计容建面约170万方,估算补充货值约300亿元,主要位于成都、武汉、苏州、宁波等一二线城市。

目前在27座城市落子，实现了华东、华中、华西、西南、南京、广州六大区域的布局。截止2020上半年，公司共拥有32宗待开发土储，二级规划计容建面约357万平方米；拥有超过79个在开发项目，未竣工面积约1773万平方米。

同时，东原地产也准备在社区运营方面的突破创新，从而凸显产品溢价能力，在行业增速整体放缓的背景下，希望由此带来新的利润增长点。

只是，监管政策的突然收紧，可能会让包括东原地产在内的那些很有冲劲房企，感受到了一丝寒意。央行方面重申，目前重点房地产企业的资金监测和融资管理规则起步平稳，社会反响正面积极；将会同住建部以及其他相关管理部门，跟踪评估执行情况，不断完善规则，稳步扩大适用范围。

业内人士坦陈，监管政策将系统性降低企业风险，政策目的虽然都是为了实现行业平稳健康发展，但同时抑制企业通过加杠杆弯道超车的机会。东原地产概莫能外！

根据东原地产母公司迪马股份半年报数据数据测算，剔除预收款后的资产负债率为74%，现金短债比为0.51倍。由于上述两项指标均未达标，按照“四档管理”规则，未来有息负债规模年增速不得超过5%。缺少源源不断的“活水”持续注入，东原地产如何实现快速增长？

虽然东原地产自认为公司财务结构维持稳健，但不可否认的是，负债压力依然不小，也有可能会拖累公司的发展。迪马股份半年报数据显示，截至2020年6月末，其负债总额高达603.35亿元，处于公司历史较高水平。资产负债率高达79.84%，刚刚降到“8字头”以下，但并未脱离“警戒区”。

高价地拖累毛利率

在土地市场上，东原地产一度表现得异常生猛，但这也让它的盈利能力因此受到了影响。

为了能够拿到地，近年来东原地产制造了不少高溢价成交案例。在2019年7月，东原地产旗下子公司昆明东易房地产开发有限公司通过竞拍方式，以约20.32亿元成功竞得云南省昆明空港经济区一地块，溢价率高达144%。而早在2016年4月，东原地产在苏州拿下的地块溢价率高达284%，在杭州拿下的地块溢价率也高达183%。

正是因为受拿地成本过高等因素影响，东原地产近几年的盈利能力有所下滑。迪马股份2020年半年报显示，公司销售毛利率为23.35%，与上年同期相比减少了9.8个百分点。与2018年中相比，更是下降了14.05个百分点。

此外，过高的成本，也进一步侵蚀了东原地产的盈利。迪马股份半年报数据显示，2020年上半年，公司扣非净利润为1.30亿元，而去年同期为3.77亿元，缩水了六成多。

毛利率下滑，意味着公司的市场竞争力下降，这对东原地产来说，也不是福音。