实地地产：业绩突破300亿欲赴港IPO，物业销售收益占大头

近日，又一家内地房企赴港IPO。实地地产发展有限公司（以下简称“实地地产”）于5月20日向港交所递交了招股书。

资料显示，实地地产初创时仅在广东省中山有一个建筑面积30.26万平方米的开发项目，经过14年的发展，其逐步将业务由中山向外扩张，规模逐渐扩大。截至2020年3月31日，实地地产全国14个省份或直辖市的25个城市合共持有37个处于不同开发阶段的地产项目，总建筑面积约为1430万平方米。

公开数据显示，实地集团用了仅仅四年，销售业绩就翻了20多倍。2015年实地集团销售额仅14.6亿，2016年突破百亿，2017年突破两百亿。2018销售达275亿元的销售额，挤入了房企百强。2019年，实地地产销售业绩突破300亿，位列中指院发布的2019年中国房地产销售额百亿企业排行榜92位。

主要收益来自物业销售

据了解，实地近年来九成以上的收益都来自物业销售。

实地地产有物业销售、机电安装及装修服务、租赁三个主要事业部，其中，物业销售的收益占总收益的绝对大头。2017年至2019年，来自物业销售的收益分别占实地地产总收益的93.6%、96.6%、98.0%。销售收益分别为36.23亿元、61.59亿元及81.56亿元，复合增长率为46.6%。

实地地产的物业销售收益以住宅物业为主，2017年至2019年，来自住宅物业的收益分别为33.72亿元、55.11亿元、77.47亿元，2018年至2019年同比分别增63.43%、40.57%；物业销售收益的第二来源商业物业收益为2.31亿元，同比下滑63.33%。

从区域来看，物业销售主要来自于广州、遵义、中山、无锡、武汉五个城市，其中于2019年广州的销售物业收益为40.72亿元，占比49.93%，反映目前的销售仍主要依靠广州的三个项目，包括常春藤、蔷薇国际、紫薇公馆。

而实地地产此次募集资金就拟用于建设广州常春藤、广州蔷薇国际、三亚海棠华著及重庆永川蔷薇国际；偿还现有贷款的大部分，包括于2024年6月到期的7年期商业贷款未偿还结余6.57亿元以及2022年到期的3年期商业贷款未偿还结余2.28亿元；用于一般企业及营运资金。

实际控权人为富力董事长独子

实地地产是一家位于广州的房企，公司于2006年成立。专注于大湾区住宅物业，并以覆盖至长三角地区、华中地区、华北地区等，董事长为张量为集团实际创办人。

而实地地产实际控制人张量是富力地产联席董事长兼总裁张力的独子。创立的恒量建设集团是其父产业富力的重要合作承建商。背靠富力地产，实地集团近两年频频引入职业经理人。

地产圈“打工皇帝”原碧桂园副总裁兼江苏区域总裁刘森峰于2019年11月加盟实地并担任总裁，2020年3月实地集团再次迎来中海系副总裁刘军担任副总裁。此前的2019年3月，原泰禾集团CFO李斌已入职实地集团并担任CFO一职。

实地地产成立之初，张量和其母亲廖冬芬分别拥有80%、20%的股权，其后，张量取得全部控制权。现年38岁的张量是实地地产的董事长兼非执行董事，并不参与实地地产的日常经营及管理。

目前，张量有三家实际控制且担任执行董事的公司已在联交所上市，分别是传递娱乐有限公司、脑洞科技有限公司和力量矿业能源有限公司，分别涉及娱乐、半导体、矿业开发，实地地产若上市，将成为张量控制下的第4家上市公司。

面临高负债风险仍坚持拿地

值得注意的是，业务上实地地产目前面临着供应商集中的风险，据招股书显示，2017年至2019年，实地地产向五大供应商的采购额分别占总采购额的40.4%、51.4%、40.8%，向单一最大供应商的采购额分别占总采购额的17.8%、33.1%、25.8%。

另外，实地地产目前维持相当高的债务水平。2017年至2019年，实地地产的借款总额分别为119.82亿元、117.71亿元、126.57亿元。

2017年至2019年，实地地产的净资产负债比率分别为3909%、533%、225%，2019年百强上市房企的平均净资产负债率为101.8%，实地地产是平均水平的两倍还多。

负债高企之下，实地地产经营活动所得现金流量净额连续下降，2017年至2019年，实地地产经营活动所得现金流量净额分别为25.18亿元、6.63亿元、2.23亿元，2018年至2019年分别降73.67%、66.37%。

尽管在高负债的情况下，富力集团仍一直在拿地。截止到四月底，其累计拿地金额达到39亿，拿下天津、佛山、昆明、惠州、无锡地块，排在某机构房企拿地榜单的第71位，领先于2019年的销售排行。